• Новости
• Блоги
• Аналитика
• Новости компаний
• В СНГ и в мире
• Анонсы

Выбираем площадку для ЦОДа. Правила и риски. Часть 2

Правильный выбор площадки для дата-центра может заложить основу его коммерческого успеха. Неправильный – создать постоянные проблемы в ходе эксплуатации, не говоря уж о финансовых потерях.

(Первую часть материала читайте на страницах ИКС №11, 2013)

Чтобы сделать процесс выбора осмысленным и упорядоченным, нужно составить перечень факторов, на которые следует обратить внимание заказчику, а затем оценить связанные с ними риски.

Выбор площадки: требования к отдельным элементам

Внешние площадки для оборудования. При выборе места для строительства ЦОДа важно изучить площадки, на которых предполагается установить внешние блоки инженерного оборудования, такие как дизель-генераторные установки, фреоновые конденсаторные блоки, чиллеры, градирни, трансформаторные подстанции и прочее. Помимо инженерных систем следует предусмотреть места для размещения парковок для клиентов и сотрудников ЦОДа.

Удаленность внешних площадок от основного здания. Этот параметр может кардинально изменить оценку пригодности площадки под строительство. Дело в том, что для некоторых инженерных систем существуют ограничения на длину трасс между внутренними и внешними блоками (пример – фреоновые системы холодоснабжения). Зачастую в инструкциях по установке подобных промышленных систем производители пишут, что максимальная длина фреоновых трасс не может превышать 30 м, а также накладывают строгие ограничения на возможный перепад высот между внешним и внутренним блоком. На практике границы этих диапазонов можно немного расширить, но при значительном превышении допустимых параметров производительность системы холодоснабжения существенно деградирует. Все это накладывает ограничения на использование подобных систем на конкретном объекте.

Второй немаловажный фактор, на который влияет удаленность внешней площадки, – стоимость монтажных работ. Для примера: перенос дизель-генераторной установки мощностью 1 МВт на 1 м дальше от распределительного щита может вылиться в 20 тыс. руб. дополнительных затрат на медную кабельную продукцию и строительно-монтажные работы. А уж если заказчик захочет подвинуть подобную установку на 50 м дальше, издержки составят порядка 1 млн руб., т.е. примерно 1% от стоимости строительства ЦОДа подобной мощности.

Качество геоподосновы и наличие сводного плана инженерных сетей. На ранних этапах выбора площадки под строительство настоятельно рекомендуется получить от арендодателя документацию со сведениями о геоподоснове и геологических характеристиках прилегающих к зданию ЦОДа территорий, на которых планируется разместить внешние блоки инженерных подсистем, а также потребовать актуальный сводный план инженерных сетей. Мы неоднократно сталкивались с ситуацией, когда после выбора и согласования с арендодателем внешних площадок под установку оборудования оказывалось, что в этих местах проходят какие-то коммуникации, и использовать территорию над ними попросту невозможно.

Вырожденные, но все-таки встречающиеся на практике случаи – когда качество информации о геоподоснове (точнее, ее отсутствие) создавало огромные сложности при проведении строительных работ.

В подобной ситуации заказчик вынужден подыскивать новые места для внешних площадок, которые могут оказаться существенно менее выгодными в финансовом плане. Не исключено, что подходящих площадей и вовсе не найдется.

Электроснабжение объекта и прочие инженерные сети

Первостепенным фактором пригодности площадки под строительство является наличие энергетических и прочих ресурсов и / или возможность их получения за разумную цену. Чтобы всесторонне оценить место строительства с этой точки зрения, следует обратить внимание на следующие характеристики объекта.

Подтвержденное наличие мощностей. В нашей практике часто встречалась такая ситуация: заказчик подбирает помещение под ЦОД, исследует его характеристики и получает от арендодателя или продавца заверения в том, что здание отвечает всем заявленным требованиям. Но только на начальной стадии проектирования вдруг выясняется, что на объекте в реальности нет требуемых энергомощностей.

Рекомендация, на наш взгляд, может быть только одна – всегда требуйте документальное подтверждение всей получаемой от контрагента информации, особенно в том, что касается энергетики. Обязательно на финальном этапе выбора помещения проведите свой собственный, независимый от контрагента энергоаудит, выясните, какова общая подведенная к зданию мощность, определите наличие свободных мощностей и их количество, иначе это может обернуться потерянным временем и средствами.

Необходимость реконструкции инфраструктуры. Наличие энергомощностей на площадке еще не говорит о том, что вам не придется вкладываться в электрическую инфраструктуру объекта. Большинство объектов с существенными энергомощностями – это старые промышленные постройки, 30–50-летней давности. Естественно, рассчитывать на то, что в предыдущие 20 лет перехода к капитализму эти здания и, в частности, их инженерные системы эксплуатировались должным образом, не приходится, а результат – существенное обветшание оборудования.

В оценку бюджета строительства обязательно нужно заложить затраты на реконструкцию существующего электрооборудования – главного распределительного щита, электролиний, трансформаторных подстанций, – что может существенно изменить общий бюджет проекта.

Устройство энергетической системы. Даже если на площадке доступно необходимое количество электроэнергии, следует внимательно изучить схему расположения и мощности источников энергоснабжения. Например, если планируемая мощность ЦОДа составляет 2 МВт, а структура свободных мощностей выглядит как «10 источников по 200 кВт», то техническое решение инженерных систем может оказаться существенно дороже, чем при питании с одного трансформатора мощностью 2 МВт. Формально лучшим способом сравнения площадок будет разработка для каждой из них собственной схемы энергоснабжения и расчет ее стоимости. Эти цифры и будут одним из основных параметров при сравнении пригодности площадок, и чем они меньше, тем меньше общие капитальные затраты. Конечно, это довольно трудоемкая задача – просчитывать для каждой площадки детальное техническое решение и прикидывать бюджетную оценку строительства, но хотя бы приблизительно оценить разницу затрат на тот или иной вариант энергоустановки мы очень рекомендуем.

Удаленность источников электропитания. По аналогии с внешними площадками следует обратить пристальное внимание на расстояние от трансформаторных подстанций (ТП) до места под строительство дата-центра. Проблема здесь та же самая, особенно в случае реконструкции энергоустановки и наличия приборов учета электроэнергии в ТП. Если потребуется перекладка линий электропередач от удаленной ТП трансформаторной подстанции до ЦОДа, то расходы могут составить ощутимый процент от стоимости строительства всего дата-центра. К тому же наличие приборов учета в ТП может еще сильнее увеличить стоимость реконструкции, так как на значительных расстояниях в сетях низкого напряжения потери достигают десятков процентов. Все эти потери в конечном счете ложатся на плечи владельца ЦОДа, и более разумным решением будет увеличение сечения кабеля – с дополнительными капитальными затратами. Эти затраты обязательно должны отражаться в общей стоимости строительства ЦОДа и влиять на выбор той или иной площадки.

Наличие кабельной канализации. Принимая решение о реконструкции энергоустановки здания при строительстве ЦОДа, на ранних этапах обследования площадки имеет смысл выяснить и пути подвода линий электропередач от ТП или РТП до объекта. Стоимость реализации необходимых решений может существенно различаться при разных способах прокладки кабеля. Наличие на объекте свободной кабельной канализации способно значительно сократить расходы на реконструкцию, а ее отсутствие потянет за собой затраты на создание канализации либо установку столбов линий электропередач.

Наличие вспомогательных ресурсов. К вспомогательным ресурсам, необходимым для функционирования ЦОДа, можно отнести наличие водоснабжения и технологической канализации. Казалось бы, такие системы должны присутствовать в любом здании, но тем не менее мы рекомендуем еще на начальных этапах оценить потребность дата-центра в этих ресурсах, так как реконструкция старых или подведение новых трасс, например водоснабжения, может оказаться удовольствием не из дешевых.

Условия аренды или покупки

От того, где и на каких условиях будет располагаться дата-центр, напрямую зависит вероятность возникновения бизнес-рисков для его деятельности. Особенно остро эти риски проявляются на арендованных площадках, которым мы и уделим основное внимание. При выборе площадки нелишним будет изучить следующие аспекты взаимоотношений с арендодателями.

Стоимость и срок аренды. В структуре расходов на текущую деятельность ЦОДа велика доля стоимости аренды помещений, что определяет значимость этого фактора при выборе площадки. Удельная стоимость аренды может достигать 15–30% от всех ежемесячных расходов на дата-центр со стандартными стойками 5 кВт, в зависимости от его размера. Обязательно при начальных переговорах с арендодателем нужно закрепить в меморандуме или предварительном договоре арендную ставку и условия ее изменения.

Аналогичная ситуация имеет место с досрочным расторжением контракта. Средний срок окупаемости бизнеса ЦОДа, при наличии профессиональной команды управления, при сложившейся рыночной конъюнктуре составляет не менее 4–5 лет. Соответственно любой риск закрытия такого бизнеса в срок меньший, чем срок его окупаемости, может привести к финансовому провалу проекта в целом. Поэтому крайне важно выбрать площадку, где удастся заключить долгосрочный, желательно десятилетний, договор аренды с последующей его регистрацией, а также иметь возможность прописать существенные штрафные санкции за его досрочное расторжение.

В этой связи крайне рискованно размещаться на арендных площадях всевозможных ФГУП, ФКУ и им подобных государственных предприятий. Коммерческие отношения с государством в нашей стране, к сожалению, носят исключительно непостоянный характер, в первую очередь из-за переменчивости законодательной базы. ЦОД с точки зрения его размещения – бизнес максимально статичный, и вариант вынужденного переезда в большинстве случаев приравнивается к потере бизнеса, поэтому очень важно обезопасить себя от непредвиденных внешних влияний.

Ответственность арендодателя. Процесс аренды помещения ЦОДа по сравнению с арендой офиса существенно сложнее: подобные объекты имеют куда больший перечень требований и ограничений технического характера, а невыполнение любого из этих требований может затормозить или вовсе прекратить процесс строительства дата-центра.

Очень важно обсудить с арендодателем все технические условия для создания ЦОДа, подтвердить их документально, как перед подписанием договора, так и в самом договоре. В число таких условий входят выделяемые свободные энергомощности, категория энергоснабжения, сроки подключения к энергоснабжению, условия подключения к электроснабжению, водоснабжению, канализации, перечень и описание мест под размещение внешних блоков инженерных систем, назначение помещений с указанием размещаемых систем, разрешения на демонтаж существующих коммуникаций и многое другое.

Адекватность службы эксплуатации арендодателя. Нелишним будет максимально плотно пообщаться с инженерной службой арендодателя, так как на этапе проектирования и строительства она будет самым главным органом, согласующим все ваши технические решения на объекте. На практике эти подразделения порой оказываются крайне далеки от понимания, что такое дата-центр и каковы предъявляемые к нему требования, а иногда попросту становятся непреодолимым бюрократическим барьером со стороны арендодателя. Поэтому на этапе первичных переговоров желательно показать инженерной службе концепцию построения дата-центра на их объекте, объяснить принципы работы инженерных систем и приблизительные параметры оборудования.

Важно также заранее определить приблизительные места установки оборудования и прокладки коммуникаций. По реакции сотрудников инженерных подразделений на ваши технические решения можно сделать выводы о перспективах дальнейшей работы с ними. Хорошим подспорьем при оценке данного аспекта могут послужить встречи с нынешними арендаторами, с выяснением того, какие проблемы возникали у них, например, в процессе ремонта их помещений.

Контрольно-пропускная система. Недостаточное внимание к этой характеристике здания и территории может повлечь за собой большие организационные проблемы на этапе как строительства, так и коммерческой эксплуатации дата-центра. Многие промышленные здания, особенно те, которые находятся в госсобственности, зачастую имеют свою службу безопасности, с определенным пропускным режимом и регламентами безопасности. Важно заранее узнать о существующих правилах проноса оборудования и прохода сотрудников и клиентов ЦОДа, о часах работы площадки и иных особенностях режима, так как в дальнейшем это может сильно осложнить оперативную работу объекта.

Выявляем риски, оцениваем и управляем ими

В предыдущих разделах статьи мы сформировали перечень элементов свода правил, учитывающего все мелочи и нюансы, с тем чтобы сделать выбор площадки для строительства ЦОДа осмысленным и серьезным. Теперь же посмотрим на эти правила с точки зрения управления рисками.

Игнорирование рекомендаций по правилам выбора площадки ведет к возникновению рисков. С нашей точки зрения, все возможные в этом случае риски делятся на следующие группы: технические риски, организационные и юридические.

Каждый из возможных рисков в силу своей природы (не всегда до конца изведанной) впервые проявляется на определенной стадии процесса строительства ЦОДа. Безусловно, нельзя гарантировать, что они проявятся на строго определенных стадиях, но предположить это, как следует из практики авторов, можно.

Для любого риска можно подготовить и реализовать план мероприятий, позволяющий его устранить или уменьшить его проявления еще на стадии первого обнаружения. Кроме того, следование по цепочке «игнорирование рекомендаций при выборе – маскирование риска на стадиях проектирования и строительства» неизбежно заканчивается тем, что риск реализуется на самой важной стадии жизненного цикла ЦОДа – стадии эксплуатации. При таком исходе нивелировать его уже сложно (или вовсе невозможно); в большинстве случаев остается подсчитывать потери. Для наглядности приведенные выше рассуждения формализованы в табл. 2.

Краткие рекомендации

Подводя итоги рассуждений, сформулируем в рекомендациях читателям, что представляется нам наиболее важным при выборе площадки для строительства ЦОДа.

Во-первых, популярные зарубежные стандарты и практики имеют ограниченное применение для задачи формирования свода правил при выборе площадки (здания) или вовсе непригодны для этой цели.

Во-вторых, прежде чем выбирать площадку, составьте собственный свод правил, в том числе ориентируясь на его элементы и рекомендации, предложенные авторами.

В третьих, соотносите степень вашего внимания к конкретным элементам с экспертной оценкой рисков, которые возникают из-за недостаточно тщательного подхода к выбору площадки.

Авторы надеются, что при выполнении этих трех простых рекомендаций вам удастся снизить или даже исключить риски ошибок при выборе площадки под строительство дата-центра. А это дорогого стоит.