Сетевая инфраструктура в офисах. Что изменила пандемия

2020 г. был непростым для всех сфер бизнеса, и рынок коммерческой недвижимости не исключение. Столичные бизнес-центры пережили резкое падение спроса: объем сделок аренды и купли-продажи по итогам минувшего года снизился до исторического минимума: за 12 месяцев в Москве купили и арендовали 768 тыс. кв. м офисов – меньше, чем в кризисном 2009-м (данные компании JLL, рис. 1). Доля пустующих помещений в офисных центрах выросла на 2,3% (до 11,9%).

Снижение доходов в пандемию при необходимости вносить высокую арендную плату за практически пустовавшие помещения заставило компании искать более гибкие модели использования офисных пространств. 

Коворкинги и сервисные офисы (офисы с повременной оплатой). До пандемии такие площад­ки пользовались спросом в основном у небольших компаний и частных предпринимателей, сегодня же к ним начинают прибегать и крупные корпорации. В условиях неопределенности переезд в коворкинг имеет серьезные преимущества, поскольку позволяет быстро получить полностью оборудованный офис с гибкими условиями оплаты занимаемой площади и сроками договора.

Дистанцирование. По крайней мере еще в течение нескольких лет физическое дистанцирование будет оставаться серьезной проблемой для многих, затрагивая все виды взаимодействия, и не в последнюю очередь на работе. Люди потребуют больше личного пространства, а это будет означать больше отдельных помещений или личных кабинетов и большее расстояние между столами. Вместо того чтобы сидеть лицом друг к другу или рядом, многие предпочтут располагаться спина к спине. С повышением опасности заболеваний, передающихся воздушно-капельным путем, офисы, возможно, станут двигаться к большему количеству разделителей, секционных капсул и отдельных комнат.

Практика незакрепленных рабочих мест. Сегодня значительное количество сотрудников проводят в офисе только необходимые встречи с ключевыми клиентами, а бо́льшую часть времени работают из дома. Такая организация рабочего процесса позволяет компаниям оптимизировать занимаемые площади в расчете на меньшее число сотрудников и, как следствие, снизить затраты на аренду офисов.

Если сотрудники хотя бы один или два дня в неделю будут работать дома, использование ими физического рабочего места (стола) сократится. Это может побудить владельцев бизнеса организовать незакрепленные рабочие места, что позволит уменьшить арендуемую площадь. Вместе с тем необходимость увеличить расстояние и соблюдать социальную дистанцию между сотрудниками потребует увеличить пространство, выделяемое для каждого рабочего места, а значит, может сохранить общую площадь офиса. Это обстоятельство – еще один аргумент в пользу мнения, что сокращения офисных площадей не произойдет. 

Децентрализация. Главным недостатком работы в офисе большинство сотрудников называют необходимость тратить много времени на то, чтобы добраться до него. К тому же использование общественного транспорта повышает риск заболеваний. Возможно, путем решения этой проблемы станет децентрализация офисной инфраструктуры с открытием небольших офисов «рядом с домом». Реализация такой модели потребует обеспечения эффективной связности сети офисов. 

Таким образом, владельцам и операторам офисных комплексов необходимо будет разработать целый ряд мер для повышения устойчивости бизнеса – своего и своих клиентов (арендаторов). Это потребует разработки новых планировок офисных площадей, реализации новых процедур и поддержки различных сценариев – штатного функционирования, работы в условиях пандемии, климатических и иных проблем, включая сценарии с наличием нескольких угроз (опасностей). Важной частью устойчивой модели является способность реагировать на изменение спроса.

Гибкость должна быть заложена в принципах проектирования офисных площадей, в планах рассадки, выборе офисной мебели и систем здания, чтобы можно было адаптироваться к различным сценариям или режимам. Например, системы отопления, вентиляции и кондиционирования должны способствовать минимизации распространения вируса, что предполагает более эффективную фильтрацию, увеличение поступления чистого наружного воздуха и т.д. Но эти меры, как правило, не способствуют энергосбережению, поэтому их логично задействовать только в случае опасности. Системы должны быть разработаны таким образом, чтобы офисы могли работать в различных режимах и легко переходить из одного режима в другой.

В перспективе трех-пяти лет наличие комфортного гибкого пространства, оснащенного всеми необходимыми цифровыми инструментами для эффективной работы и взаимодействия при соблюдении надлежащих мер безопасности, станет обязательным атрибутом рынка коммерческой недвижимости.

Несмотря на то что в 2020 г. рынок офисной недвижимости пережил падение, есть основания полагать, что уже в нынешнем году он восстановится. Большинство компаний и организаций не готовы полностью отказаться от офисного пространства. Среди основных причин:

Среди причин, позволяющих прогнозировать быстрое восстановление рынка, – дефицит качественного предложения на российском рынке в начале 2020 г. Например, обеспеченность офисными площадями в Москве остается на низком уровне относительно крупных европейских городов (рис. 2).

 

Дальнейшая динамика рынка офисной недвижимости будет напрямую зависеть от скорости восстановления бизнес-активности в целом. Компании будут внедрять формат гибкого офисного пространства, что позволит эффективно использовать офисные площади и улучшить их утилизацию. Цифровые технологии будут рассматриваться не только как инструмент для уменьшения операционных расходов и повышения эффективности работы, но и как базовое условие создания здоровой и комфортной среды в офисе.

Конкуренция на рынке коммерческой недвижимости идет в области дополнительной ценности, которую может предложить собственник, и все более значимой ценностью становится оснащение здания ИТ-инфраструктурой. Помимо цены, местонахождения, транспортной доступности и класса объекта, заказчики все чаще обращают внимание на уровень ИТ-оснащения, доступности внешних (коммерческих) ЦОДов и облачных ИТ-сервисов. Как показывают различные опросы, больше половины арендаторов готовы доплачивать, если офис будет обеспечивать возможность доступа к ИТ-сервисам. Это и понятно: для непрерывной деятельности бизнеса и использования цифровых сервисов на первый план выходит готовность ИТ-инфраструктуры.

В России оценкой оснащенности зданий ИТ-инфраструктурой занимается, в частности, Ассоциация CRB (Cloud Ready Building). Сертификат CRB подтверждает готовность объекта коммерческой недвижимости к подключению и надежному использованию цифровых сервисов арендаторами с гарантированным качеством их оказания (SLA). По аналогии с внешней оценкой офисов сертификация технической части предусматривает три уровня: Level 1, Level 2, Level 3. При подобной сертификации учитываются следующие группы параметров:

Очевидно, что работа в офисе после пандемии потребует нововведений. Готовясь к этому, многие компании уже развивают такие решения, как видеоконференцсвязь (ВКС) и средства совместной работы, внедряют сервисы мониторинга соблюдения социальной дистанции, улучшают автоматизацию рабочих мест. Общее во всех перечисленных нововведениях – современная интеллектуальная сетевая инфраструктура. Она является критически важным механизмом, который поможет обеспечить безопасное возвращение сотрудников в офис и их эффективную работу.

При цифровизации объектов коммерческой недвижимости следует уделить внимание цифровизации собственно рабочих мест в офисах, внедрению IoT и технологий «интеллектуальных» зданий, а также развитию беспроводных сетей.

Многие эксперты рассматривают результаты бизнеса во время пандемии как наглядное доказательство того, что удаленная работа может быть успешной. Однако в будущем доминирующим станет гибридный режим, когда часть времени сотрудники проводят в офисе. При этом они смогут задействовать новый опыт и квалификацию, полученные при работе на различных цифровых платформах, что повлияет на формирование рабочего пространства в офисе.

Для повышения эффективности использования офисных площадей в условиях, когда сотрудники проводят в офисе только часть времени, многие компании внедрят практику незакрепленных рабочих мест. От сетевой инфраструктуры подобная схема потребует при подключении пользователя в произвольном месте обеспечить для него доступ только к выделенным ему ресурсам, автоматически включать необходимые индивидуальные настройки, механизмы безопасности и пр. Подключение может осуществляться как через проводную сеть, так и по Wi-Fi. Что касается СКС, то в таких гибких офисах процедуры перемещения, добавления и изменения проводных подключений будут выполняться гораздо чаще, поэтому рекомендуется использовать системы управления СКС класса AIM.

Другое важное изменение связано с более интенсивным использованием сотрудниками систем совместной работы, в том числе ВКС, технологий виртуальной и дополненной реальности. Причем принимать участие в сеансах ВКС можно как с рабочего места, так и из конференц-комнат (число мест в которых, в соответствии с новыми правилами дистанцирования, будет сокращено). Увеличение объема мультимедийного трафика потребует обеспечения более высокой пропускной способности каналов подключения рабочих мест – как проводных, так и беспроводных. Это означает, что СКС должна иметь соответствующую производительность. Мы рекомендуем на горизонтальном участке офисных сетей использовать систему категории 6А.

Добиться гибкости при подключении цифровых рабочих мест проще всего на основе зонной организации горизонтальной кабельной системы (рис. 3). В этом случае система ориентируется не на конечные подключения, а на формирование зон покрытия. Зонная организация повышает гибкость инфраструктуры и уменьшает общую стоимость владения на протяжении всего жизненного цикла. Она позволяет владельцу и/или арендатору здания сосредоточиться на максимально эффективном использовании помещений и различных систем, обеспечивая легкость подключения новых рабочих станций и других устройств. Такой подход создает перспективную, гибкую и масштабируемую инфраструктуру, способную удовлетворять будущие требования к подключениям.

В подобной сети, как правило, большое количество устройств (точки доступа Wi-Fi, видеокамеры, управляемые панели светодиодного освещения и т.п.) размещается в потолочной зоне, образуя так называемый цифровой потолок. Появление «цифрового потолка» с его многочисленными стационарными устройствами, к которым не нужен постоянный доступ пользователей, заметно расширяет область применения горизонтальных трактов СКС.

Пандемия усилила тенденцию к использованию технологий «интеллектуального» здания. Сюда относятся различные подключенные (IoT) датчики и исполнительные механизмы, средства автоматизации, системы управления и соответствующие приложения. Основой для работы всех элементов «интеллектуального» здания является современная сетевая инфраструктура.

Арендодателям и операторам объектов коммерческой недвижимости системы IoT позволяют в режиме реального времени контролировать такие важные показатели, как уровень занятости помещений и коэффициент потребления энергии, оперативно выявлять различные технические проблемы, например, аномальное повышение температуры или чрезмерное потребление энергии. В то же время арендаторы могут воспользоваться собираемой системами IoT информацией, чтобы изменить внутреннюю планировку, оптимизировать количество рабочих столов, режим использования конференц-залов и зон для персонала.

Рекомендации, выработанные в результате анализа информации с различных датчиков IoT, помогут создать более безопасную, здоровую и продуктивную атмосферу. В сочетании с технологиями контроля местоположения и платформами совместной работы они позволят найти недоиспользуемые или переполненные пространства, в режиме онлайн контролировать температуру, влажность, качество воздуха и уровень освещенности в рабочих помещениях. Кроме того, набирает популярность применение новых решений для укрепления здоровья сотрудников и охраны труда: датчики в виде пластыря для мониторинга параметров организма, датчики усталости, следящие за уровнем внимания в тяжелых условиях труда, и т.д.

Пандемия подстегнула развитие цифровых технологий контроля доступа. Они используются на разных уровнях: на входе в здание, в отдельные его зоны, в конкретные помещения. Для такого контроля применяются различные типы видеокамер (в том числе с функцией распознавания лиц), тепловизоры, системы дистанционного определения температуры и т.д. Места установки таких устройств далеко не всегда оснащены розетками электропитания, поэтому крайне важно обеспечить не только высокоскоростное подключение по СКС, но и дистанционную подачу по той же СКС электропитания по технологии PoE. 

Для подключения элементов «интеллектуального» здания как по экономическим, так и по функциональным причинам предпочтительно использовать единую кабельную инфраструктуру. Один из наиболее перспективных способов построения единой сети в зданиях заключается в организации универсальной зонной структуры – Universal Connectivity Grid (UCG). В свою очередь, этот подход основан на традиционном зонном принципе построения кабельной системы и является его дальнейшим развитием. 

Универсальная структура UCG предполагает разбиение объекта на области обслуживания одинакового размера (ячейки), каждая из которых содержит точку консолидации, обеспечивающую подключение объектов в своей области к магистральной сети (рис. 4). Независимо от того, прокладывается ли сетка UCG при строительстве нового здания или встраивается в уже существующее, универсальный подход к инфраструктуре означает, что перемещение, добавление или изменение подключений осуществляется просто и быстро. Внесение изменений не требует дополнительных материалов и лишних затрат. При этом простои, снижающие производительность, минимальны.

Роль Wi-Fi как универсального средства подключения возрастет по мере повышения мобильности сотрудников и гибкости использования офисных площадей. Внедрение современных систем (Wi-Fi 6) потребует задействовать СКС достаточной производительности для организации мультигигабитных подключений точек доступа, а также обеспечения их дистанционным электропитанием (PoE).

Первый стандарт Wi-Fi появился двадцать с лишним лет назад, в 1999 г. Он обеспечивал скромную по нынешним временам скорость – несколько мегабит в секунду. Гигабитный барьер технология Wi-Fi преодолела в 2013 г., когда был принят стандарт IEEE 802.11ac (Wi-Fi 5), а 10-гигабитный – в 2019 г. в стандарте IEEE 802.11ax (Wi-Fi 6). В разрабатываемых сегодня стандартах пропускную способность Wi-Fi планируется увеличить до нескольких десятков гигабит в секунду. 

Чтобы сеть Wi-Fi работала хорошо (и пользователи были довольны), необходима производительная кабельная инфраструктура для подключения точек доступа. Если эта инфраструктура не соответствует возможностям точек доступа, то вы никогда не получите от них полной отдачи. Проводная инфраструктура должна обеспечивать достаточную скорость передачи данных как на уровне подключения точек доступа к коммутаторам доступа, так и на каналах от этих коммутаторов к коммутаторам агрегации ядра и далее – к облаку.

При проектировании кабельных систем для организации сетей Wi-Fi также рекомендуется применять зонный подход, поскольку он облегчает установку дополнительных точек доступа и изменение конфигурации зон обслуживания. При этом к каждой точке доступа должны быть подведены минимум два сегмента категории 6A. Такая кабельная проводка обеспечивает полноценную поддержку технологий 2,5/5 GBASE-T, а также 10GBASE-T. Агрегирование двух каналов, построенных на СКС категории 6А, позволит достичь производительности 20 Гбит/c, что даст возможность внедрять будущие стандарты Wi-Fi. На магистрали рекомендуется устанавливать многомодовые оптические каналы с производительностью не менее 25 Гбит/с.

Другая важная характеристика кабельной инфраструктуры, необходимой для «хорошего» Wi-Fi, – это обеспечение достаточной мощности дистанционного электропитания (PoE). Точки доступа последнего поколения Wi-Fi 6 могут потреблять до 30 Вт (PoE+). Однако для удовлетворения потребностей всех радиоустройств и питания USB-порта на точках доступа (служит для подключения дополнительных устройств) нужна еще большая мощность. Для дистанционной подачи электроэнергии такой мощности также рекомендуется использовать медножильную проводку категории 6А.

***

В целом конкуренция за клиента на рынке коммерческой недвижимости уже давно требует современного ИТ-оснащения офисных зданий. Пандемия ускорила и усилила необходимость выполнения этих требований. К ним относятся, в частности, наличие современной СКС и высокая скорость подключения к внешним (коммерческим) ЦОДам и облачным сервисам. Современная сетевая инфраструктура – и высокопроизводительная «интеллектуальная» СКС как ее физическая основа – критически важный ресурс, который поможет обеспечить безопасное возвращение сотрудников в офис и их эффективную работу.

Статья основана на исследовании iKS-Consulting и Commscope «Как цифровизация и пандемия меняют сетевую инфраструктуру» .

Заметили неточность или опечатку в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter. Спасибо!

<< Предыдущая статья   Вернуться к содержанию   Следующая статья >>